תקן 21 – הלב הכלכלי של פרויקט פינוי־בינוי

כאשר מדברים על התחדשות עירונית, נוטים לחשוב על תכנון, עיצוב, או דירות חדשות במסגרת הפרויקט החדש שיקום במקום הבניינים הישנים – אבל מאחורי כל פרויקט פינוי־בינוי עומד מנגנון כלכלי מורכב, שנבחן לעומק על ידי אנשי מקצוע ובפרט שמאי מקרקעין ומתבסס על תקן 21.1 של מועצת השמאים. התקן למעשה קובע כיצד יש לבחון את הכדאיות הכלכלית המינימלית של הפרויקט, והוא הבסיס המנחה את היזמים הדיירים והרשויות כיצד לחשב את כמות הזכויות הנדרשת לצורך הקמת הפרויקט.

מדוע תקן 21.1 חשוב ליזמים?

עבור היזם, תקן 21.1 הוא כלי עבודה קריטי וחשוב מאוד שנועד בראש ובראשונה להבטיח עוד בשלב התכנון של התב"ע- שהתכנית אכן תצא לפועל ולא תישאר כמסמך תכנוני שלא ניתן ליישום- ובכך נמנע למעשה מפח נפש, הפסדים כספיים ותיסכול של כל הנוגעים בדבר. התקן למעשה שיעור רווח מינימלי הנדרש לפרויקט – וזאת בין היתר על מנת לאפשר קבלת ליווי בנקאי בהמשך.

התקן בוחן בין היתר את כלל העלויות הצפויות במהלך הוצאת הפרויקט אל הפועל (לדוגמא תשלומים יועצים שונים, עלויות מיסוי והיטלים, עלויות לעורכי דין, ניהול בניה,עלוית בנייה ישירה, מימון ועוד), מנגד השמאי שעורך את התקן -  מעריך את אומדן ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, וכך למעשה מתקבל הרווח הצפוי בפרויקט.

חשוב לציין שללא חוות דעת בהתאם לתקן 21.1 שאושר על ידי הגורמים השונים במוסדות התכנון, לא יתאפשר קידום הפרויקט ואישור התב"ע ולכן חשוב למנות את אנשי המקצוע המתאימים כחלק מצוות התכנון שימונה לקידום הפרויקט. 

איך זה קשור לדיירים?

גם לדיירים יש עניין ישיר בתקן 21.1. בסופו של דבר פרויקט שאינו כלכלי – לא יצא לפועל וכך למעשה לא יתאפשר קידום הפרויקט ולכן זה אינטרס ברור של הדיירים שהתכנון המוצע יעמוד בתקן הכלכלי.

בנוסף, התקן למעשה מגדיר ע"י מוסדות התכנון השונות (כגון ועדות מקומיות ומחוזיות) את גבולות המסגרת הכלכלית שבתוכה היזם יכול לפעול וגם משפיע באופן ישיר על התמורות שהיזם יכול להציע ועדיין לשמור על שיעור רווחיות מינימלי לפרויקט. התקן, לכאורה מגדיר טווח תמורה שניתן להציע כתוספת לבעלי הדירות –עם זאת הנוהג היום בעיריות השונות הינה הכרה במסגרת התקן בתוספת של  25 מ"ר תוספת, 12 מ"ר תוספת ואפילו 0 מ"ר תוספת כאשר כל עירייה מגדירה מדיניות שונה בהקשר זה.

חשוב לציין כי יזם אשר לא ערך את התכנון בהתאם לחוות דעת מקצועית לפי תקן 21.1 ולא ווידא כי מתקיים שיעור הרווחיות מינימלי גם בהתאם לתמורות שהציע בפועל לדיירים במסגרת הסכם הפינוי בינוי (לא תמיד יש חפיפה מלאה בין התמורה בתקן 21.1 לתמורה בפועל שמציע היזם), למעשה ימצא את עצמו בפרויקט לא רווחי וכך קיים החשש שיחזור לדיירים בבקשה לצמצם תמורות – לדוגמא להקטין את שטח הדירות שהציע במקור.

לצערנו בעת האחרונה אנו עדים יותר ויותר למצב זה. מעבר לפגיעה באמון הדיירים – מצב זה יכול להימנע בתכנון נכון ובדיקות מקדימות נכונות לפרויקט בידי אנשי מקצוע מתאימים כגון שמאי מקרקעין.

מנגד, כאשר חוות דעת הכלכלית בהתאם לתקן, מראה רווחיות טובה מעל השיעור הנדרש, אותה מומלץ לערוך עוד בשלב מכרז הדיירים לפני שנבחר יזם ומוצעים תמורות לדיירים, ניתן לחזק את עמדת הדיירים ולדרוש שיפורים נוספים בתמורה.

לכן, תקן 21 נועד מצד אחד גם להגן על הדיירים ומצד שני מהווה כלי מיקוח עבור הדיירים – ומבהיר מהו “שיעור הרווח המינימלי” שממנו ניתן להוסיף תמורות לדיירים וזאת כמובן מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית ורווחיות היזם על מנת להוציא את הפרוקיט אל הפועל בסופו של יום.

איך תקן 21 משפיע על התכנון והתמורות?

תכנון הפרויקט וחוות הדעת הכלכלית בהתאם לתקן 21.1 למעשה קשורים באופן ישיר אחד בשני. כאשר התכנון למעשה מתווה את סך הזכויות האפשריות בהינתן נתוני המגרשים הקיימים שניתן לתכנון ומצד שני הבדיקה הכלכלית מגדירה את שיעור הזכויות המינימלי הנדרש לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל. ישנם המון פרמטרים חשובים שנלקחים בחשבון ומשפיעים הן על התכנון והן על הבדיקה הכלכלית , לדוגמא תמהיל הדירות המתוכנן בפרויקט, כיווני האוויר המתוכננים בדירות בפרויקט, כמות החניות המתוכננות בפרויקט, גובה הבניינים החדשים המתוכננים, שטחי שירות כלליים כדוגמת לובי וחדרי מדרגות, וכיוב'.

חשוב לציין, תכנון איכותי ונכון לצד חוות דעת כלכלית מקצועית היא הדרך הנכונה והיעילה לקידום פרויקט פינוי בינוי, כל קיצור דרך שייעשה – יביא בסבירות גבוהה לתיסכול מצד כל הצדדים השונים.

גשר דדש התחדשות עירונית״ – שומרי הסף של הדיירים ושותף אקטיבי בתהליך

כחלק בלתי נפרד מהצוות המקצועי המייצג את הדיירים, גשר דדש התחדשות עירונית פועלת כגורם אקטיבי, שומר סף ומוביל בתהליך הפינוי־בינוי.

אנחנו פועלים בשיתוף פעולה מלא מול הצוות התכנוני של היזם ועם הצוות המקצועי של הדיירים – הכולל עורך דין, שמאי מקרקעין ומפקח בנייה – במטרה לוודא שכל ההבטחות שניתנו לדיירים במסגרת הסכם הפינוי־בינוי אכן מתקיימות בפועל.

במקרים שבהם מתגלה פער בין ההבטחות הראשוניות שהושגו במסגרת במכרז, יש לבין מה שהיזם טוען שניתן ליישם לפי תקן 21, הצוות המקצועי של הדיירים נכנס לפעולה: הוא בוחן לעומק את הנתונים הכלכליים, מנתח את דו”ח התקן, ומסייע לדיירים וליזם לנהל משא ומתן מול העירייה.

המטרה היא אחת – לחזק את עמדת הדיירים, להבטיח שהתמורות שהובטחו יישמרו, ולעיתים אף להגדיל אותן, מבלי לפגוע בכדאיות וביכולת המימוש של הפרויקט.

 בשורה התחתונה

בדיקת כדאיות כלכלית בהתאם לתקן 21.1 היא הרבה מעבר למסמך טכני – היא הלב הפועם של כל פרויקט פינוי־בינוי. היא זו שקובעת למעשה את גבולות המשחק, מגדירה את האיזון בין רווחיות, היתכנות ותמורות, ומחייבת את כל הצדדים לשקיפות.

כאשר יש גורם מקצועי שמבין את השפה הכלכלית והעירונית – כמו גשר דדש – הדיירים יכולים להיות בטוחים שהם לא רק חלק מהפרויקט, אלא גם שותפים אמיתיים לעתיד של השכונה שלהם.

כתבה זו נכתבה בשיתוף עם שמאי קרקעין בכיר בתחום התחדשות עירונית בן שפר – מנכ״ל ובעלים

בן שפר הוא שמאי מקרקעין מוסמך, בעל תואר ראשון ושני בהצטיינות בכלכלה וכלכלה פיננסית (M.A). עם ניסיון של למעלה מ-13 שנה בענף הנדל"ן, שימש בתפקידים בכירים בהם שמאי ראשי בחברת נדל"ן ציבורית, מנהל כספים ושותף במשרד שמאים.שפר מומחה במימון, בדיקות כדאיות וליווי יזמים וגופי מימון, בעל ניסיון בליווי מאות פרויקטים בכל סקטורי הנדל"ן – מהליווי הבנקאי ועד הערכות שווי, דוחות אפס ועסקאות קומבינציה. https://sheffer-real.co.il/