הערבויות שעושות את ההבדל: כך תבטיחו שהדירה הבאה שלכם תהיה בטוחה באמת

הבטיחו לכם דירה חדשה, אבל אתם עדיין חוששים מהלא־נודע?בצדק. פרויקט פינוי־בינוי הוא עסקה גדולה — והיא צריכה להיעשות עם הגנות חזקות מאוד.הכירו את כל סוגי הערבויות שמבטיחות שתקבלו בדיוק את מה שהבטיחו לכם — בלי דאגות בדרך.

הכתבה נכתבה בשיתוף פעולה עם עורך דין אמיר שטיינהרץ.

אנחנו בגשר דדש התחדשות עירונית מובילים כיום מספר משמעותי של פרויקטי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. תפקידנו הוא לייצג וללוות את הדיירים לכל אורך הדרך — החל מארגון הדיירים והקמת נציגות מסודרת, דרך בחירת היזם, החתימה על ההסכמים והפיקוח על התקדמות הבנייה, ועד לרגע המרגש שבו בעלי הדירות מקבלים את המפתח לדירה החדשה — וגם ממשיכים להיות שם עבורם מעט אחרי.

בפגישות ההיכרות הראשונות שאנו מקיימים עם הדיירים, כבר לפני בחירת נציגות, תמיד עולים אותם החששות: ״מה עם הערבויות?״ ״מה אם היזם פושט רגל?״ ״מה בסוף באמת מגן עלינו?״ אלו שאלות טבעיות וחיוניות — כי מדובר בנכס החשוב ביותר של כל משפחה.

ואנחנו תמיד אומרים: זה לא באמת מפחיד כשמבינים את התמונה המלאה.בפרויקט פינוי־בינוי תקין, ישנן ערבויות חזקות שמלוות את הדיירים לאורך כל הדרך מטעם הבנק המלווה. הערבויות האלה נועדו בדיוק בשביל להבטיח שגם אם משהו בדרך משתבש — בעלי הדירות מוגנים, זכויותיהם נשמרות, והפרויקט ממשיך להתקדם.

אנחנו מאמינים שביטחון ובשקיפות הם הבסיס לתהליך מוצלח — ולכן חשוב לנו שכל דייר יידע בדיוק אילו ערבויות עומדות לצידו כבר מהרגע הראשון.

כל סוגי הערבויות בפרויקט פינוי־בינוי מבטיח לכם ביטחון בדרך לדירה החדשה.

פרויקט פינוי־בינוי הוא אחד התהליכים המורכבים ביותר בעולם הנדל״ן. הדיירים מפנים את בתיהם, היזם הורס את הבניין הישן ובונה במקומו פרויקט חדש ומודרני. התוצאה המובטחת לרוב היא דירה חדשה, גדולה ומתקדמת יותר, אך הדרך לשם ארוכה ומלאה סיכונים.

כדי להבטיח שהדיירים לא יישארו ללא דירה או ללא זכויותיהם, קיימות מספר ערבויות המחויבות בהסכמים ובהגנות שבחוק. מטרת הערבויות היא לספק ביטחון: שהדירה החדשה תיבנה, תימסר בזמן, תהיה תקינה, וכל ההתחייבויות כלפי בעלי הדירות יקוימו גם אם היזם נתקל בקשיים.

בכתבה הזו נסביר בצורה ברורה את כל סוגי הערבויות הקיימות בפרויקט פינוי־בינוי, מה המשמעות שלהן, למה הן חשובות — וכיצד מפעילים אותן במקרה הצורך.

מהו ליווי בנקאי ומדוע הוא הקרקע לביטחון הדיירים?

מרבית מיזמי ההתחדשות העירונית מבוצעים היום בליווי בנקאי, כלומר בנק מלווה את הפרויקט, מנהל את כספי המכירות ומפקח על התקדמות הבנייה.

מה זה אומר בפועל?

• חשבון ליווי סגור — היזם לא יכול לעשות בכסף כרצונו, אלא הוא מקבל תשלום על בסיס אישור השמאי וקצב התקדמות הבניה.

• כל שחרור כספים לקבלן תלוי בהתקדמות הבנייה

• הבנק אחראי להנפיק לדיירים את בטוחות חוק המכר בשווי הדירה החדשה.

ליווי בנקאי הוא אחד הדברים החשובים ביותר להסדיר מול היזם. הוא הגורם שמספק את היציבות: אם היזם מתקשה, הבנק יכול להחליף את הקבלן בקבלן אחר ולהמשיך את הבנייה — כך שהדיירים אינם תלויים ביכולת הכלכלית של היזם בלבד.

מהו חוק המכר בקצרה?

חוק המכר (דירות) קובע: ברגע שיזם מקבל כספים או שווי כלכלי (כמו זכויות בנייה של דייר בפינוי־בינוי), הוא חייב לתת ערבות שתבטיח שהדירה החדשה אכן תימסר כפי שהובטח.

החוק נועד להגן על רוכשים ודיירים מפני תרחישים של קריסה כלכלית, פשיטת רגל, עיכובים ממושכים וכדומה.

עו"ד אמיר שטיינהרץ:

כעורך דין המלווה מאות פרויקטים, אני רואה את התהליך מנקודת מבט רחבה מאוד. התפקיד שלי הוא לחשוב על כל המסע שבעלי הדירות עוברים — מהרגע שבו הם מתחילים להתלבט אם בכלל להיכנס לפרויקט, דרך בחירת היזם, ההסכמים, הפינוי, ועד היום שבו הם נכנסים לדירה החדשה שלכם. להיות עורך דין המלווה דיירים בהתחדשות עירונית זו אחריות עצומה. מדובר בבית שלהם, בנכס הכי חשוב שיש למשפחה, ואני לא מוכן להתפשר על שום פרט שקשור לביטחון של הדיירים שלי. לכן אני בודק כל ערבות, כל התחייבות וכל סעיף בהסכם כאילו מדובר בבית שלי. המטרה שלי היא אחת: לוודא שבכל שלב יש להם גב משפטי חזק, ברור ומוגן — ושהם יכולים לעבור את התהליך בראש שקט באמת.

ערבויות מרכזיות בפינוי־בינוי.

ערבות חוק מכר — הערבות החשובה ביותר

זוהי הערבות שמבטיחה לדיירים את שווי הדירה החדשה שלהם.

מה היא מבטיחה?

• אם היזם לא יעמוד בהתחייבויות — הדייר יקבל את מלוא שווי הדירה החדשה

• אם הפרויקט נעצר — או שהבנק ימשיך את הבניה באמצעות קבלן אחר או שהוא ישלם את שווי הערבות הבנקאית.

איך מפעילים את הערבות?

• יש לפנות לבנק המלווה באמצעות עו"ד

• יש להוכיח שתנאי הערבות התקיימו וקיימת זכאות לדרוש את חילוט הערבות.

• הערבות היא לא אוטונומית — כלומר מימושה תלוי בהוכחה בפני בית המשפט שהתנאים לקיומה התקיימו וזאת להבדיל משאר הערבויות בפרויקט (בדק, שכירות וכיוצ"ב).

ערבות לניהול הליכים משפטיים

באמצעות ערבות לניהול הליכים משפטיים, שהיא אוטונומית, ניתן לשלם לעו"ד שיגיש את הבקשה לבית המשפט על מנת להפעיל את ערבות חוק המכר.

ערבות דמי שכירות — ביטחון מיום הפינוי בזמן הבניה.

בשלב בו הבניין נהרס, הדיירים זקוקים לדיור חלופי או למימון שכר דירה.

ערבות זו מבטיחה:

• תשלום שכר הדירה בזמן

• לכל תקופת הבנייה — לא רק לחודשים הראשונים

• בהתאם לגובה נקוב וברור מראש

אם היזם מפספס תשלומים — פשוט מפעילים את הערבות וממשיכים לחיות בשקט.

ערבות מיסים והיטלים — למנוע הפתעות יקרות

אנחנו מדברים על עסקת נטו, והדיירים לא משלמים כלום למעט אם הם מבקשים שידרוגים של דירת התמורה. לרוב דיירים בפרויקט פינוי־בינוי קיימים פטורים מהמסים וההיטלים או/ו אם יהיו מיסים היזם מתחייב לממן אותם. אך אם היזם לא מטפל בהם נכון — הרשות עלולה לפנות אל הדיירים.

הערבות מגנה מפני:

• דרישות תשלום מס שבח

• היטלי השבחה

• מיסוי בלתי צפוי אחר

הדיירים לא צריכים לממן טעויות של היזם.

ערבות לרישום בית משותף — בלי ביורוקרטיה תקועה

לאחר הבנייה, יש לבצע רישום בית משותף ורישום זכויות לכל דייר.לפעמים זה נדחה — ואז הדייר חי בדירה שאינה רשומה על שמו.

ערבות זו מחייבת את היזם להשלים:

• רישום בית משותף

• רישום זכויות הדירה בטאבו

• רישום הצמדות כמו חניה ומחסן

בלי רישום — אין בעלות. ולכן הערבות החשובה הזו דואגת לסיום מלא של התהליך.

ערבות בדק — לתיקון ליקויים אחרי מסירת הדירה

גם בפרויקטים הכי טובים יש ליקויים.חוק המכר מעניק תקופת בדק ואחריות — אך ערבות בדק מבטיחה שגם אם היזם נעלם:

• הליקויים יתוקנו על חשבון הערבות

• איכות הבנייה עומדת בסטנדרט שהובטח

• הדיירים לא נשארים לבד מול קירות סדוקים ורטיבות

אז מה דיירים צריכים לזכור?

✓ ליווי בנקאי סגור הוא תנאי בלתי מתפשר

✓ לוודא שכל הערבויות מופיעות במפורש בהסכם

✓ להשתמש בעורך דין מטעם הדיירים — ולא של היזם

✓ שום זכויות לא נשארות “תלויות באוויר”.

מסר לסיום

פינוי־בינוי הוא מסע אל עתיד טוב יותר, אך הוא חייב להיות מבוסס על ביטחון והגנות משפטיות.הערבויות הן לא ניירות טכניים — הן מה שמחזיק את הזכויות של בעלי הדירות ומוודאשהם יקבלו את מה שהובטח להם, ובזמן.

דירה חדשה היא חלום.ערבויות טובות הופכות את החלום למציאות בטוחה.

עו"ד אמיר שטיינהרץ נחשב לאחד הקולות המשפיעים והמוערכים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית. בעשור האחרון הוא ליווה פרויקטים מהמורכבים בישראל.

https://www.astlaw.co.il/