התחדשות עירונית ומיסוי – פינוי-בינוי אינו תמ״א 38: למה זה משנה?

אחד המשפטים הנפוצים ביותר שנשמעים בחדרי ישיבות של בעלי דירות הוא: "אמרו לנו שיש פטור ממס, אז הכל בסדר, נכון?". התשובה הקצרה היא: בדרך כלל כן, אך לא תמיד. בעולם המיסוי, השטן לא רק נמצא בפרטים הקטנים – הוא גלום בבדיקה יסודית של כל מסמכי הנכס ובהתאמתם המדויקת להוראות החוק.

מאמר בשיתוף פעולה עם ירדן אבידיני-עקירב, עו"ד

פרויקטים של התחדשות עירונית נשענים על הסדרי מס מיוחדים המאפשרים את היתכנותם הכלכלית. ללא הקלות אלו, דיירים היו נחשפים לחבויות מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה משמעותיים, והפרויקט היה הופך לבלתי כדאי עבור היזם והבעלים כאחד. עם זאת, חשוב להבין: לא כל פרויקט זוכה לאותו יחס מס. קיימת הבחנה מהותית בין פינוי-בינוי לבין תמ"א 38 (או תוכניות מכוחה, דוגמת תוכנית ח-619 בחולון או "חלופת שקד").

1. פינוי-בינוי: הפטור הייעודי (סעיף 49כב)

במסלול פינוי-בינוי חל פטור ייעודי לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור נועד לעודד חידוש מתחמים ובניית שכונות חדשות. הוא חל כאשר בעל דירה מוכר את מלוא זכויותיו במתחם ליזם, ובתמורה מקבל דירה חדשה (לעיתים בתוספת תמורה כספית), וזאת בכפוף לתקרות ולתנאים הקבועים בחוק.

חשוב להדגיש: הפטור אינו אוטומטי, והחוק דורש עמידה בתנאים קשיחים:

• הזכויות אינן מהוות "מלאי עסקי".

• המכירה אינה חייבת במס הכנסה.

• הדירה לא התקבלה בפטור במסגרת "שחלוף" או הטבות לפי חוק עידוד השקעות הון.

• במקרה שהיחידה התקבלה במתנה, נדרש שהמעביר והמקבל עמדו שניהם בתנאי החוק.

הפטור מוגבל בתקרה: המדינה בוחנת את השווי לפי הגבוה מבין חלופות (כגון 150% משטח הדירה הנמכרת או שווי דירה בשטח 120 מ"ר במתחם).

2. תמ"א 38 וחלופותיה: הסדר מצומצם יותר

בתמ"א 38 המנגנון שונה. הפטור נועד בעיקר למכירת זכויות בנייה בתמורה ל"שירותי בנייה" מוגדרים (חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה, הרחבת הדירה, מעלית וכיו"ב). חשוב לדעת: הפטור בתמ"א 38 מוגבל לשתי יחידות קיימות בלבד בבניין, וקיימת תקרה משמעותית – הפטור ממס שבח בגין הרחבת הדירה מוגבל לשטח של עד 25 מ"ר בלבד. החוק מבחין מפורשות בין מסלול פינוי-בינוי לבין מסלול הריסה ובנייה בתמ"א 38 (סעיף 49לג1).

בשורה התחתונה: אסור להניח שפרויקט מכוח תמ"א 38 נהנה מאותה "מטריית פטור" רחבה של פינוי-בינוי. הבדיקה חייבת להיות פרטנית: מהו מקור הזכויות, מהי התמורה, והאם היא נכנסת להגדרת שירותי בנייה פטורים.

3. נקודות רגישות שחייבות בדיקה מוקדמת

• ריבוי דירות: בפינוי-בינוי, הבחינה נעשית ברמת ה"מתחם", כך שריבוי דירות דורש בדיקה פרטנית של נסיבות הרכישה, קבלת הנכס בירושה או במתנה, וצורת ההחזקה. לעומת זאת, בתמ"א 38 קיימת הגבלה מפורשת – הפטור מוגבל לשתי דירות קיימות בלבד.

• מלאי עסקי: הפטורים מיועדים לבעלי דירות פרטיים. כאשר הנכס מוחזק כחלק מפעילות עסקית (חברה, קבלן, סוחר מקרקעין), העסקה עלולה להיות ממוסה במסגרת מס הכנסה, והפטורים הרגילים לא יחולו.

• דמי שכירות בתקופת הפינוי: לפי עמדת רשות המסים מיולי 2025, דמי שכירות המשולמים על ידי היזם נחשבים חלק מהתמורה ופטורים ממס הכנסה (בכפוף לתנאים). זוהי הקלה קריטית המונעת "מיסוי על הפינוי".

מדוע המדינה מעניקה פטורים?

התחדשות עירונית אינה עסקת מכר רגילה. הדייר אינו מוכר את דירתו כדי להפיק רווח ולעבור הלאה, אלא מעביר זכויות ליזם כדי לאפשר הריסה, בנייה מחדש, חיזוק מבנים והוספת ממ"דים. המדינה מבינה שאם כל דייר יחויב במס שבח ובהיטל השבחה מלאים, העסקה תאבד את היתכנותה הכלכלית. הפטורים נועדו להבטיח את הוצאתם לפועל של פרויקטים המשפרים את הבטיחות והתשתיות של כולנו.

הדרך לפטור: לא רק "אמרו לי"

הפטור אינו סיסמה; הוא דורש דיווח חובה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים ממועד ההתקשרות. אל תמתינו לשלב החוזה סוגיות המס חייבות להיבחן על ידי עורך הדין ואנשי מקצוע כבר בשלב הטרום-חוזי. זכרו: לא מדובר בפטור מוחלט, אלא בדחיית מס למועד שבו תמכרו את דירת התמורה בעתיד.

השורה התחתונה: כאשר הפרויקט בנוי נכון ומלווה באנשי מקצוע, בעלי הדירות לא אמורים לשלם מסים בגלל עצם העסקה. עם זאת, התנאים המשתנים מחייבים בדיקה מקצועית מראש כדי להבטיח פרויקט שקט, בטוח וכלכלי עבורכם.

ירדן אבידיני-עקירב, עו"ד 

ירדן אבידני, עו"ד

משרד מימון-אבידני עורכי דין מתמחה בייעוץ מס מורכב ובכלל זה בייצוג מיסויי של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך הקפדה על מקסום זכויות הדיירים והבטחת הגנה מיסויית מיטבית לאורך כל שלבי הפרויקט. https://matax.co.il/

הבהרה משפטית

המידע המופיע במאמר זה נועד למטרות מידע והסבר כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבותיו של כל מקרה. אף שמושקע מאמץ להציג מידע מדויק ועדכני, הדין, הפסיקה והמדיניות עשויים להשתנות מעת לעת. לפני קבלת כל החלטה או נקיטת פעולה, מומלץ לפנות לעורך דין או לאיש מקצוע מוסמך בתחום הרלוונטי לקבלת ייעוץ פרטני.