בחירת יזם בפינוי־בינוי: למה ההצעה הגבוהה ביותר היא לא תמיד הטובה ביותר?
בחירת יזם היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר שבעלי דירות מקבלים בתהליך של התחדשות עירונית. מדובר בשותף שאמור ללוות את הפרויקט במשך שנים, להתמודד עם תכנון, רשויות, מימון וביצוע ובעיקר להפוך הבטחות שניתנו בתחילת הדרך לפרויקט אמיתי ולבית חדש.
הליך נכון לבחירת יזם צריך להתבצע בצורה מסודרת, באמצעות נציגות בעלי הדירות ובשיתוף אנשי המקצוע המלווים את הפרויקט. אבל מעבר לטבלאות ההשוואה, למצגות, למפרטים ולמספרים, יש שאלה אחת שחשוב לשים במרכז:
מי היזם שבאמת מתאים לפרויקט שלנו?
לא תמיד ההצעה הגבוהה ביותר היא ההצעה הטובה ביותר
באופן טבעי, כאשר יזם מציע תמורות גבוהות יותר, ההצעה שלו נראית אטרקטיבית. עוד מטרים לדירה, מפרט עשיר יותר, מרפסת גדולה יותר או הטבות נוספות בהחלט יכולים להשפיע על הבחירה.
אבל בהתחדשות עירונית צריך להסתכל לא רק על מה שמבטיחים היום, אלא גם על היכולת לקיים את ההבטחה בעוד מספר שנים.
בשנים האחרונות ראינו פרויקטים שבהם ניתנו בתחילת הדרך התחייבויות לתמורות גבוהות מאוד, ובהמשך, בעקבות שינויים במדיניות התכנון, בעלויות הבנייה, במימון או בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, נפתחו ההסכמות מחדש והיזמים ביקשו להפחית את התמורות.
מצב כזה עלול ליצור אכזבה, חוסר אמון ובעיקר לעכב את הפרויקט.
לכן, השאלה הנכונה היא לא רק "כמה מציעים לנו?", אלא גם "האם מה שמציעים לנו באמת ניתן לביצוע?"
הצעה טובה צריכה להיות מצד אחד אטרקטיבית לבעלי הדירות, ומצד שני ריאלית מספיק כדי שהפרויקט יוכל להתקדם ולהגיע לביצוע.
יזם טוב לא בהכרח היזם הנכון לפרויקט שלכם!
לכל מתחם יש מאפיינים שונים: מספר בעלי הדירות, סוג האוכלוסייה, מורכבות תכנונית, מדיניות הרשות המקומית, מצב המבנים, היקף הפרויקט והאתגרים הצפויים בדרך.
יש מתחמים שבהם נדרש יזם שיודע לנהל קשר אישי ואינטנסיבי עם בעלי הדירות. במקומות אחרים נדרשת בעיקר יכולת תכנונית גבוהה וניסיון בעבודה מול רשות מקומית עם מדיניות מורכבת. גם צריך לבחון את היזם לפי האיתנות הפיננסית שלו, יכולת הביצוע והניסיון בפרויקטים בהיקף דומה הם שצריכים לקבל משקל משמעותי יותר.
לכן תפקידה של הנציגות, יחד עם אנשי המקצוע המלווים אותה, הוא לבצע בדיקה אמיתית של היזמים ולא להסתפק רק בהצעה הכתובה.
צריך לבדוק פרויקטים שהיזם כבר סיים, לראות מה הוא בונה היום, להבין אילו פרויקטים נמצאים אצלו בתכנון, לבחון את היכולות המקצועיות והפיננסיות שלו ולנסות להבין איזה מקום יקבל הפרויקט שלכם בתוך הפעילות הכוללת של החברה.
גם ביקור בפרויקטים קיימים יכול ללמד הרבה. לא רק על הלובי, החיפויים או המפרט, אלא על איכות הבנייה, התחזוקה, סביבת המגורים והתוצאה שהיזם יודע לייצר בפועל.
שלוש שאלות שכדאי לנציגות לשאול
כשאנחנו מלווים תהליך של בחירת יזם, אנחנו מציעים לנציגויות לשאול את עצמן שלוש שאלות פשוטות:
האם הייתי רוצה לגור בדירה ובבניין שהיזם הזה בנה?
האם רמת הבנייה, חוויית המגורים והסטנדרט שהוא מייצר מתאימים למה שהייתי רוצה לקבל בפרויקט שלי?
ואם אבחר בו האם אהיה שקט ובטוח שיש לו את היכולת והמחויבות לעשות את כל מה שנדרש כדי לקדם את הפרויקט, ולא להשאיר אותו כעוד פרויקט על המדף?
אלה שאלות שלא תמיד מופיעות בטבלת ההשוואה, אבל לפעמים דווקא הן עוזרות לקבל את ההחלטה הנכונה.
בסוף צריך להיות שלמים עם הבחירה
בגשר דדש התחדשות עירונית ליווינו ומלווים בעלי דירות ונציגויות בתהליכי בחירת יזם. אנחנו מכירים היטב את כובד האחריות שמוטל על הנציגות, במיוחד כאשר על השולחן נמצאות מספר הצעות טובות וכל אחת מציגה יתרונות אחרים.
דווקא ברגע הזה חשוב לחזור למהות.
המטרה היא לא לבחור את ההבטחה הגדולה ביותר אלא את היזם שאתם מאמינים שיוכל לקיים אותה.
יזם נכון הוא יזם שיש לו את הניסיון, היכולת הכלכלית, המקצועיות, איכות הביצוע והמחויבות הנדרשים לפרויקט הספציפי שלכם.
כי בסופו של דבר, הצלחה בהתחדשות עירונית לא נמדדת בגודל ההבטחה ביום בחירת היזם אלא בבית שבעלי הדירות יקבלו בסוף הדרך.
יזם טוב לא בהכרח היזם הנכון לפרויקט שלכם. לכל פרויקט יש את היזם שמתאים לו.
תגובות