המארגן כמנוע התהליך: כך מתקדם פרויקט פינוי־בינוי

תהליך פינוי-בינוי הוא מורכב, רב שלבי, ודורש שיתופי פעולה בין בעלי דירות, הרשויות והיזם. בתוך כל המנעד הזה, תפקיד המארגן מהווה את המרכיב הקריטי – זה שמפעיל את המהלך, מוביל את הארגון והתיאום, ומתייצב כגורם שמקשר בין הדיירים לבין האינטרסים הכלכליים, המשפטיים והתכנוניים.

בגשר דדש התחדשות עירונית אנחנו מאמינים שהדייר הוא המרכז, ולכן כל תהליך פינוי־בינוי חייב להיות מותאם אישית — כמו כפפה ליד — לצרכים, החששות והחלומות של כל אחד ואחד מהבעלים.

איפה בדיוק נכנס המארגן?

על-פי מסמכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והנחיות חוק המארגנים (2017), מארגן הוא הגורם הפועל מול בעלי הדירות לצורך קידום עסקת התחדשות עירונית,  באמצעות פעולות ראשונות לקראת ההתקשרות עם היזם.

במילים משפטיות–מקצועיות: המארגן הוא הגורם המוסמך לאתר מתחם, לבחון את פוטנציאל ההתחדשות העירונית בו, ליצור קשר ראשוני עם בעלי הדירות, ולהוביל מהלך מוסדר של איגוד, הבהרה, תיאום ובניית תשתית תקשורת להמשך הפרויקט.

המארגן הוא הגורם שמסוגל להוביל מתחם שלם מהרגע הראשון של הניצוץ — ועד הרגע שהדיירים נכנסים לדירות החדשות.הוא היחיד שמבין את כל המערכות יחד: משפט, כלכלה, תכנון, דינמיקה קהילתית, תקשורת ושקיפות

המשמעות בשטח – מה המארגן באמת עושה בשלב הראשוני?

1. איתור מתחם בעל פוטנציאל כלכלי ותכנוני

   המארגן מבצע ניתוח מוקדם של סביבה, זכויות בנייה, היתכנות כלכלית, מצב תכנוני וקשר מול מדיניות המקומית.

2. יצירת קשר ישיר עם בעלי הדירות

   המארגן פונה לראשונה לדיירים, מציג את התמונה, אוסף מידע ראשוני ומסביר את האפשרויות.

   בשלב זה הוא עדיין לא מייצג את הדיירים משפטית — אלא מלווה אותם לבניית תשתית החלטה.

3. ארגון אספות בית ראשונות

   המארגן הוא זה שמוביל את כנסי ההסברה הראשונים בכל הבניינים.

   המטרה:

   • להסביר את התהליך על כל שלביו

   • להציג את חלוקת התפקידים (נציגות, עו״ד, שמאי, מפקח)

   • ליצור בסיס לשיתוף פעולה בין הדיירים

   • ולהשמיע את כל השאלות והחששות.

4. יצירת הסכמה לבחירת נציגות דיירים

   כבר בשלבים הראשונים, המארגן נדרש לוודא כי הדיירים מבינים את החשיבות של נציגות מוסדרת, שנבחרת על-ידי הדיירים עצמם.

   נציגות זו תהפוך בהמשך לשותפה המרכזית בבחירת אנשי מקצוע (עו״ד, שמאי, מפקח) ובניהול המהלך.

המשמעות המהותית

ללא מארגן, ברוב המכריע של המקרים לא היה נוצר אירוע התחדשות עירונית מלכתחילה. המארגן הוא זה שמחזיק בידע מקצועי, תכנוני, כלכלי וקהילתי, ומסוגל להניע מתחם שלם של בעלי דירות, שאינם בקיאים בתחום, לתהליך ארוך ורב־שנתי.

למה המארגן כה חשוב?

 המארגן הוא הגורם היחיד שמלווה את הדיירים מהיום הראשון ועד החזרה לדירה החדשה.הוא המנוע המקצועי של הפרויקט — זה שמתרגם מורכבות לתהליך ברור, יוצר אמון בין הדיירים, מקדם מכרזים איכותיים, מפקח על היזם ומבטיח שכל דייר יקבל את זכויותיו.

כמו שמסכמת הרשות: ” תפקיד המארגן מרכזי ביצירת תנאים אידאליים לקידום התחדשות עירונית. “

תפקיד המארגן הוא אבן היסוד של כל פרויקט פינוי־בינוי. בפועל, הוא מייצר תנאים מוקדמים לקידום המיזם.

הוא שומר על שותפות הדיירים, המארגן מחוייב לייצג את האינטרסים שלהם, ופעיל בהסברה, בקבלת החלטות, בגיבוש נציגות, ובחירה של אנשי מקצוע שילוּוו אותם.

הוא גשר בין הדיירים, היזם והרשויות, ודואג לדיירים שלו בפרויקט עד לאכלוס בדירה החדשה.

הוא מפחית סיכונים,  מבחינת הדיירים, מבחינת היזם, הוא מוודא ששאלות יסודיות כגון זכויות, לוחות זמנים, התחייבויות יופיעו כבר בשלב מוקדם.

ציר פעולה מלא של מארגן ומלווה דיירים

להלן פירוט של השלבים המרכזיים בהם המארגן פועל, והמתאימים לתהליך:

• איתור המתחם והערכת היתכנות

המארגן מופיע בשטח עוד לפני שחלה פעולה ממשית – מזהה מתחם (לדוגמה בלב העיר, תשתיות ישנות, קרבה לתחבורה ציבורית) עם פוטנציאל לפינוי-בינוי. הוא בודק: מה זכויות הבנייה, מה מצב הדיירים, מה הנכסים, מה הרשויות רוצות.

” גשר דדש התחדשות עירוניח, תפקידנו כמארגנים הוא להיות המגשרים בין דיירים, יזמים ורשויות. אנחנו מובילים את הדרך בשקיפות מלאה, בניהול מקצועי ובדאגה אמיתית לכך שכל דייר יקבל את מלוא הזכויות המגיעות לו. “

• ארגון הדיירים – הקמת נציגות והסברה

בשלב הבא, המארגן “מופיע” בפני הדיירים באספות-הסברה, משתף אותם בתהליך, עונה על שאלות, מגייס הסכמות. האספה הראשונה היא קריטית – כי היא מאפשרת לדיירים לבחור נציגות, להבין שאפשרות של “בריחה מנציג” כבר קיימת אם אין ארגון. המסמך מציין כי מומלץ לבעלי הדירות לבחור נציגות “בין בעלי הדירות” לפני התקשרות עם מארגן.

• היערכות למכרז יזמים – הערכת התמורות והמשא-ומתן

המארגן צריך להבין את כלכלת הפרויקט – מה הערך של המתחם, כמה דירות צפויות, מה התמורות לדיירים, מה לוחות הזמנים. הוא בונה יחד עם עורך‐דין מטעם הבעלים שאלון / מנגנון מכרז לבחירת יזם, כדי שההסכם העתידי יושלם בהסתמך על בסיס איתן. לפי החוק – יש לסייע לנציגות בבחירה של אנשי מקצוע, כולל עורך‐דין, שמייצגים את בעלי הדירות.

• בחירת היזם וסגירת ההסכם

לאחר שמתקבל ההחלטה מי היזם שיזכה, המארגן מלווה את נציגות הבעלים במשא‐ומתן משפטי על ההסכם באמצעות בא כוח בעלים. הוא צריך לוודא שההסכם משקף את הצרכים המיוחדים של הדיירים, כל דייר ודייר. הוא עוזר בהבנה והנגישות של המסמכים, מארגן כנסי הסברה, דואג לפרוטוקולים רשמיים, ושקיפות מלאה.

• ליווי ביצוע הקידום מול היזם והרשות המקומית

עם חתימת ההסכם – מתחיל שלב התכנון. כאן נכנס תפקיד המארגן: לוודא שהיזם מקדם את הפרויקט מול הרשויות, עומד בלוחות זמנים, מבצע פגישות תכנוניות, מפחית התנגדויות של דיירים והסדרת טאבו.

שלב השיבוץ, טיפול בדיירים שטרם הצטרפו וההיערכות לפינוי/תרום־הריסה

לאחר אישור התב"ע (תכנית בניין עיר), נכנס הפרויקט לאחד משלבי המפתח – שלב השיבוץ וההיערכות לפינוי. בשלב זה המארגן פועל במספר צירים במקביל:

שיבוץ הדיירים לדירות העתידיות:

המארגן מתאם פגישות אישיות בין שמאי הבעלים לבין כל אחד מהדיירים. השמאי קובע את שווי הדירות הקיימות, מנקד אותן בהתאם למצב ולמיקום, ובונה תחשיב שעל בסיסו מתקבל השיבוץ לדירות החדשות. תפקיד המארגן הוא לוודא שהדיירים מבינים את התהליך, מקבלים מענה מקצועי לשאלותיהם, ושהם מוכנים למעבר לשלב הבא ללא חוסר ודאות.

ליווי דיירים שטרם חתמו:

במקביל, המארגן ממשיך לטפל בבעלי דירות שטרם הצטרפו למהלך. הוא יוזם פגישות ייעודיות, מברר את הסיבות לאי־חתימה — בין אם הן כלכליות, תכנוניות, משפחתיות או מידע חסר ומספק פתרונות.

חשוב להדגיש: בשלב זה הדיירים שלא חתמו מוגדרים ככאלה שעלולים להיחשף להליך של "דייר סרבן" (נושא כתבה נפרדת שנכתוב בהמשך), ולכן למארגן תפקיד קריטי בהסרת חסמים ובהגעה להסכמות מרצון.

היערכות לפינוי ולשלב "תרום־הריסה": כאשר הפרויקט מגיע למועד הפינוי, המארגן מרכז את כל המשימות

המורכבות שמונחות לפתחם של הדיירים:

• ווידוא הפקדת ערבויות הביצוע והפיקוח בידי עורך הדין של הבעלים

• תיאום העברת תשלומי שכר הדירה הראשון

• בדיקת היעדר חובות לרשות המקומית, לחברת חשמל, מים וגורמים נוספים

• ליווי בסגירת הדירה לקראת פינוי (שירותים, מונים, תשתיות)

• תיאום מול היזם ומפקח הבנייה לגבי לוחות הזמנים מדויקים

בשלב זה, המארגן הוא הגורם שמחזיק את כל קצוות החוט: מצד אחד דואג לדיירים, ומצד שני מבטיח שהיזם עומד בהתחייבויותיו ושלא נוצרות תקלות שיכולות לעכב את ההריסה.

7. מעקב בנייה ואכלוס

   לאחר הריסה ובניית המבנה החדש, המארגן עוזר לוודא שמפקח הבנייה מטעם הבעלים נכנס לאתר, כותב פרוטוקולים, עדכון הדיירים, ווידוא שהיזם עומד בכל התחייבויותיו – כולל הובלת הציוד, רישום בטאבו, קבלת טופס 4, וכמובן תהליך החזרה לדירה החדשה.

תובנות מסכמות

במהלך כולו, מהמחשבה הראשונית על מתחם עד האכלוס, המארגן הוא “האדם הראשון בשטח”, שאחראי על הקשר עם הדיירים, על השקיפות, על העמידה בזכויות, ועל יצירת ההסכמות המוקדמות שמאפשרות את הצלחת הפרויקט. כאשר המארגן מקצועי, ברור, קשוב, יודע להבין את הכלכלה של הפרויקט, מבין גם את ההיבטים המשפטיים והקהילתיים – ההסתברות שהפרויקט יצליח גבוהה יותר.המסמכים הרשמיים והחקיקה בתחום (כגון חוק המארגנים 2017) מדגישים את ההבדל בין מארגן מטעם הדיירים למארגן מטעם היזם וחשיבות חובת האמון כלפי הדיירים.

”החזון שלנו פשוט: להפוך תהליך מורכב, עמוס בירוקרטיה וחוסר ודאות — למסלול בטוח, ברור וצודק, שבו כל דייר יודע שיש מי שנלחם עבורו ללא פשרות.“