פינוי־בינוי – למה זו עסקת נטו ולמה חשוב לדעת לנהל משא ומתן נכון?

פרויקטי פינוי־בינוי הם הזדמנות אדירה לדיירים לשדרג את איכות חייהם, לקבל דירה חדשה, ממוגנת ומודרנית במקום הישנה ובלי להוציא שקל מהכיס. כדי שזה באמת יקרה, חייבים להבין: פינוי־בינוי הוא עסקת נטו – רק אם יודעים איך לנהל את התהליך נכון.

מה זה בעצם "עסקת נטו"?

“עסקת נטו” פירושה שהיזם לוקח על עצמו את כל העלויות הכרוכות בפרויקט – החל משכירות בזמן הבנייה, דרך מיסוי, שכר טרחת של יועצי הדיירים (מארגן ומלווה דיירים, עורך דין, שמאי מקרקעין, מפקח בניה, יועץ ביטוח ויועץ מס), עלויות מימון, תכנון, ועד למפרט מפרט טכני של הדירה החדשה. כלומר, הדיירים לא מוציאים כסף מהכיס שלהם לא היום ולא מחר אלא אם מבקשים לשדרג את עצמם בתוך הפרויקט(נושא שדרוגים הוא נושא בפני עצמו)  והם מקבלים דירה חדשה נטו, נקייה מכל התחייבות כספית ממיסים (רכישה, שבח, היטל השבחה, מע"מ, וכו')

לכן השם “עסקת נטו” – משום שהיא עסקה נקייה מהוצאות נוספות מצד הדיירים. היזם נושא בכל העלויות, והדייר מקבל מוצר סופי מושלם.

חשוב לדעת – עסקת נטו היא עדיין עסקת מכר

הדייר לא משלם דבר – זוהי עסקת נטו עם פטורים ממסים, אך חשוב להבין: מבחינת המדינה, מדובר בעסקת מכר לכל דבר ועניין.בכל עסקת מקרקעין רגילה ישנם מס רכישה ומס שבח, אך כדי שפרויקטי פינוי־בינוי יהיו כלכליים ויוכלו לצאת לפועל, המדינה מעניקה פטורים והקלות משמעותיות במיסוי – מתוך מטרה לעודד התחדשות עירונית ולתמרץ את הצדדים.

עם זאת, הפטורים הללו אינם אוטומטיים בכל מקרה, ולכן חשוב מאוד שכל קבוצת דיירים תיעזר ביועץ מס מקרקעין מקצועי, שילווה את התהליך כבר בשלב ניהול המשא ומתן על ההסכם.יועץ המס יוודא שכל הסעיפים בנוגע למיסוי נכתבים בצורה נכונה, שהפטורים חלים על כלל הדיירים, ושהעסקה נשמרת במעמד של עסקת נטו – בלי חשיפה עתידית למס או טעויות יקרות.

איך מגיעים למצב שזה באמת "נטו"?

כאן נכנס לתמונה שאלון המכרז.זהו שלב מקדים להסכם עם היזם, שבו נציגות הדיירים, עורך הדין ובעזרת גשר דדש התחדשות עירונית כמלווי הדיירים, מגדירים מראש את כל הדרישות, התנאים, ההתחייבויות וההטבות שהדיירים מצפים להן.

שאלון המכרז הוא בעצם מפת הדרכים של העסקה והוא מונע הפתעות ומאפשר לעורך הדין לנהל משא ומתן מקצועי וברור עם היזמים, על בסיס נתונים אחידים ושקופים.

כאשר השאלון כתוב נכון, כל ההצעות מהיזמים יהיו “הצעות נטו” – כלומר כאלה שמכילות את כל העלויות וההתחייבויות מראש, ללא פרשנות מאוחרת או "אותיות קטנות".

למה חשוב ששאלון המכרז יקדים את ההסכם?

במקום לבחור יזם ואז לגלות מחלוקות סביב מימון או תנאים, שאלון המכרז פותח תחרות בין יזמים וסוגר מראש את כל הנושאים המסחריים.כך, כשמגיעים לשולחן לכתוב את ההסכם, אין מקום לפרשנויות ,רק לדון בסוגיות משפטיות טכניות.

זה חוסך המון זמן, מונע עימותים ומבטיח שכל הדיירים יקבלו את אותו סט הטבות בדיוק.

אילו הטבות נכללות בעסקת נטו טיפוסית?

עסקת נטו כוללת לרוב:

• מימון מלא של שכר הדירה בזמן הפינוי.

• תחזוקת הבניין הקיים וחלקי או מלא מימון דמי ניהול (ועד בית) של הבניין החדש.

• ביטוח בתקופת הבנייה.

• הובלת התחולה הלוך ושוב  גם מהדירה הישנה וגם חזרה לחדשה.

• דירה חדשה גדולה יותר, עם ממ"ד, מעלית, חניה, מחסן ומרפסת.

• מפרט טכני עשיר (כולל מטבח חדש, ריצוף, מיזוג אוויר, וכו')

• שכר טרחת יועצי הדיירים –  במימון מלא של היזם.

• ועוד הרבה מאוד הטבות.

למה זה כל כך חשוב לדיירים?

כי בעסקת נטו אמיתית, הדייר לא מסתכן כלכלית.אין "הפתעות" של תשלומים נוספים, אין צורך לקחת הלוואות, והכול ברור ומוסכם מראש.

בנוסף, עסקה סגורה היטב מחזקת את כוח המיקוח של הדיירים ומאפשרת להם להשיג תנאים טובים יותר מול היזמים.כשהכול כתוב ומוסכם כבר בשלב השאלון, היזם יודע בדיוק לאן הוא נכנס – ואין לו דרך “להשלים פרטים” על חשבון הדיירים בהמשך.

המסקנה ברורה

פינוי־בינוי הוא לא רק שינוי בנוף העירוני – זו עסקת חיים עבור כל דייר.אבל כדי לוודא שהיא באמת עסקת נטו, צריך ניהול נכון, שקיפות מלאה ושאלון מכרז מקצועי שמקדים את ההסכם.כך הדיירים נהנים מדירה חדשה, מתקדמת ובטוחה – בלי לשלם שקל אחד מהכיס, ובלי להשאיר מקום לפרשנות או הפתעות.

המטרה למקסם את העסקה לטובת הדיירים

גשר דדש התחדשות עירונית נועד למקסם את העסקה ולהעניק את הטוב ביותר לדיירים שאנו מלווים.כל פרויקט הוא עולם בפני עצמו – לכל אחד יש מורכבות שונה, כדאיות כלכלית אחרת והיבטים ייחודיים שיש לקחת בחשבון.אין נוסחת קסמים, אלא הבנה מעמיקה של כל הזוויות – משפטית, כלכלית ותכנונים,  כדי להבטיח שהעסקה תיבנה בצורה הנכונה ביותר עבור הדיירים ותמוצה עד תום לטובתם.