מהו חוק הדייר הקשיש בפינוי בינוי – כל מה שצריך לדעת

פרויקטי פינוי־בינוי נועדו לחדש בניינים ישנים, לחזק אותם ולעדכן את פני העיר. אבל מאחורי ההזדמנות הזו עומדים לעיתים אנשים מבוגרים שחיו עשרות שנים באותה דירה – והמעבר עלול להיות עבורם קשה ומורכב.לכן, המדינה תיקנה את החוק והוסיפה סעיפים מיוחדים המעניקים הגנות וזכויות לדיירים קשישים, כדי לוודא שהם לא ייפגעו מהתהליך.

מתי נולד החוק ומה הוא כולל?

החוק שעוסק בעידוד מיזמי פינוי־בינוי עודכן בשנים האחרונות בכמה תיקונים חשובים.התיקונים המרכזיים – תיקון מספר 6 ותיקון מספר 7 – נכנסו לתוקף בשנים 2018 ו-2021.שני התיקונים האלו הרחיבו את ההגנה על אוכלוסיות מוחלשות, ובעיקר על דיירים קשישים, והעניקו להם זכויות בחירה והטבות ייחודיות.

המחוקק הבין שקשישים לא תמיד מסוגלים לעבור דירה, לחיות באתר בנייה או להתמודד עם הליך משפטי ועסקי ארוך, ולכן קבע להם פתרונות מותאמים.

מי נחשב “דייר קשיש”?

החוק קובע כי “דייר קשיש” הוא מי שביום שבו נחתמה העסקה הראשונה בבניין, היה בגיל 70 ומעלה, ושהתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני החתימה. בנוסף, החוק מבחין בין שתי קבוצות גיל:

• בני 70–74

• ובני 75 ומעלה

לקבוצה השנייה ניתנות לרוב אפשרויות רחבות יותר בבחירת התמורה.

מה מגיע לדייר הקשיש – עיקרי הזכויות

1.     תמורה ייחודית לדיירים קשישים

בעוד שרוב הדיירים זכאים לדירה חדשה בפרויקט או לתוספת שטח, הדייר הקשיש זכאי לתמורה המותאמת לצרכיו האישיים ולנוחות חייו. היזם מחויב להציע לו לפחות אחת מהאפשרויות הבאות:

• דירה חדשה ונגישה בפרויקט – דירה חדשה בבניין החדש, בדומה לשאר הדיירים, אך בקומה נגישה ונוחה, עם מעלית ותכנון מותאם לצרכים של בני הגיל השלישי.

• "דירה תמורת דירה" – קבלת דירה חלופית בבעלות הדייר, במקום מעבר זמני לדירה שכורה והמתנה לסיום הבנייה.

• דיור מוגן – אפשרות לעבור לבית דיור מוגן לפי בחירת הדייר, כאשר היזם נושא בעלות ההעברה או בחלק ממנה.

• דירה קטנה יותר ותמורה כספית – במקרים שבהם הדייר הקשיש מעדיף להישאר בפרויקט אך אין לו צורך בדירה גדולה, הוא רשאי לבחור בדירה קטנה יותר ולקבל את ההפרש הכספי מהיזם.

• שתי דירות קטנות – הדייר הקשיש רשאי לבחור לקבל שתי דירות קטנות, בשווי מצטבר זהה לשווי דירת התמורה המגיעה לו.

המטרה היא למנוע מצב שבו קשיש נאלץ לעבור לדירה שאינה מתאימה לו פיזית או רגשית, או להתרחק מסביבתו המוכרת. חשוב לציין, במסגרת "חוק הקשיש" כל החלופות המצויינות פתורות ממיסים.

דבר נוסף שצריך להכיר אם דייר זכאי לחוק הקשיש ולפני לממש את זכאותו הוא היוון זכויות בהקשר של חוק דייר קשיש בפינוי בינוי הוא למעשה תהליך של הפיכת זכות עתידית לקבלת דירה חדשה בפרויקט לסכום כסף מיידי (הון) הניתן כיום.

במילים פשוטות: במקום שהדייר הקשיש יחכה לסיום הפרויקט (בדרך כלל מספר שנים) כדי לקבל את המפתח לדירה החדשה, הוא מקבל מהיזם סכום כסף ששווה לשווי הדירה החדשה הזו, כבר בשלב מוקדם יותר.

איך זה עובד בפועל?

כאשר דייר קשיש בוחר באחת החלופות הכספיות (ולא בדירת התמורה הפיזית), מתבצע תהליך היוון:

1. הערכת שווי: שמאי מקרקעין מעריך את השווי של הדירה החדשה שהדייר היה אמור לקבל בפרויקט, תוך התחשבות במיקום, בגודל, ובמאפיינים נוספים.

2. תשלום כספי: היזם משלם לדייר הקשיש את הסכום שנקבע (או סכום המאפשר רכישת חלופה בשווי זהה) במועד שנקבע בהסכם, במקום לבנות עבורו דירה חדשה בעתיד.

3. העברת זכויות: הדייר הקשיש מעביר ליזם את הזכויות שלו בדירה הישנה, והיזם מקבל את הדירה (או הזכויות עליה) "פנויה" לצורך הפרויקט.

מתי דייר קשיש יכול לבחור באפשרות הזו?

החוק (תיקון מס' 7) מחייב את היזם להציע את האפשרויות המהוונות כחלופות לדירת התמורה ה"רגילה". הדייר הקשיש יכול לבחור באחת מהן:

• מעבר לבית הורים: הסכום המהוון משמש לרכישת זכות מגורים בבית אבות או דיור מוגן.

• רכישת דירה חלופית: הסכום המהוון משמש לרכישת דירה אחרת באזור אחר, ששוויה אינו נופל משווי דירת התמורה.

חשוב לציין: אם הדייר הקשיש בוחר בדירת התמורה הפיזית (כלומר, הוא רוצה את הדירה החדשה בפרויקט), אזי הוא לא מבצע "היוון" במובן של קבלת כסף מיידי. הוא נשאר בתהליך הרגיל של קבלת דירה חדשה לאחר סיום הבנייה, בדומה לשאר דיירי הבניין. ההיוון הוא רלוונטי רק כאשר הוא בוחר בחלופות הכספיות.

לסיכום, היוון מאפשר לקשיש גמישות כלכלית ומיידיות במימוש שווי הנכס שלו, מבלי להמתין שנים לסיום הבנייה ומבלי לעבור את תהליך המעבר הפיזי לפרויקט החדש.

"בגשר דדש התחדשות עירונית, אנחנו רואים בדיירים המבוגרים חלק מרכזי בתהליך. מניסיוננו הרב בליווי פרויקטים כאלו, למדנו שכל שינוי סביבתי או הרגלי חיים,  אפילו זמני, עלול להרגיש עבורם כמשהו כמעט בלתי אפשרי.לכן המטרה שלנו היא בראש ובראשונה להעניק לדיירים שלווה וביטחון לאורך כל הדרך, לדאוג לליווי צמוד, הסברים פשוטים ושקיפות מלאה, כדי שכל אחד ובפרט הדיירים הוותיקים יוכל לעבור את התהליך בתחושת ביטחון ורוגע."

2.     זכות לסירוב סביר

אם היזם לא מציע לדייר הקשיש אחת מהחלופות שהחוק מחייב – הוא רשאי לסרב לחתום על ההסכם, והסירוב שלו ייחשב סביר מבחינה משפטית.כלומר, לא ניתן לתבוע אותו כדייר סרבן ולא ניתן להכריח אותו לחתום.

לעומת זאת, אם היזם הציע הצעה ראויה בהתאם לחוק והקשיש מסרב מסיבות שאינן ענייניות – למשל חוסר רצון כללי להתפנות – ייתכן שהסירוב לא ייחשב מוצדק.

3.     דיור מותאם ונגיש

החוק מדגיש כי על הדירה החדשה להיות מותאמת למצבו הבריאותי והפיזי של הקשיש.בין היתר, עליו לקבל דירה בקומה נמוכה, עם מעלית תקינה, חניה נגישה ומרחק סביר ממוקדי שירות חיוניים כמו קופת חולים, מרכול או תחבורה ציבורית.

היזם מחויב לוודא שהדירה החדשה אכן מאפשרת לדייר להמשיך בשגרת חייו בלי קושי.

4.     סיוע או סבסוד בדמי תחזוקה

לאחר המעבר, הבניין החדש כולל לעיתים מעליות, חניונים, לובי ושירותים משותפים – מה שמעלה את דמי התחזוקה החודשיים.כדי למנוע פגיעה כלכלית, החוק מאפשר לקשישים לקבל סבסוד או השתתפות בהפרש העלויות בין מה ששילמו לפני ההתחדשות לבין מה שיידרשו לשלם בבניין החדש.

כך הדייר הקשיש לא נאלץ לוותר על הפרויקט רק מפני שאינו יכול לעמוד בעלויות השוטפות.

5.     ליווי משפטי והגנה על זכויות

החוק מחייב כי דייר קשיש יקבל ייעוץ משפט ע"י עורך דין מלווה הדיירים,  כדי לוודא שהוא מבין את ההסכם עליו הוא חותם.במקרים רבים מומלץ שגם שמאי מטעם הדייר יבדוק את ההצעה ויוודא שהתמורה שווה ערך לשווי דירתו הקיימת.

אם הקשיש נפטר במהלך ההליך, הזכויות עוברות ליורשיו בהתאם להסכם. כך מובטח שגם משפחתו לא תיפגע מההליך שנשאר פתוח.

מתי החוק חל בפועל?

הזכויות האלו נכנסות לתוקף רק בפרויקטים שבהם החתימה הראשונה עם דיירים התבצעה לאחר שנת 2018, אז אושר תיקון החוק.בפרויקטים ישנים יותר, ייתכן שהוראות החוק המיוחדות לקשישים לא חלות – אך ניתן לבקש להחיל אותן בהסכמה עם היזם.

גשר דדש התחדשות עירונית ממליץ לכם, כך כדאי לדייר קשיש לפעול

אם את/ה או קרוב משפחתך עומדים בפני פרויקט פינוי־בינוי, הנה כמה צעדים מומלצים:

1. בדקו את גילך במועד החתימה הראשונה – האם אתה זכאי למעמד של "דייר קשיש".

2. בררו מה מציע לך היזם – האם ההצעה כוללת חלופות אישיות כמו דיור חלופי או תמורה כספית.

3. וודאו שהדירה החדשה מותאמת לצרכיך – נגישות, קומה נמוכה, מעלית וכו'.

4. קבלו ייעוץ משפטי ע"י בא כוח הדיירים – מעותו של עורך דין הבעלים הוא לענות לכם לשאלות המתמחה, תבדקו את זכויותיכם.

5. שמרו על תיעוד – כל הסכמה, מכתב או מסמך מהיזם חשובים אם יתעוררו חילוקי דעות בהמשך.

בשורה התחתונה, החוק הישראלי מעניק היום לדיירים קשישים הגנות משמעותיות בפרויקטים של פינוי־בינוי:החל מזכות לבחור את סוג התמורה, דרך התאמת הדירה החדשה לצרכים אישיים, ועד לסבסוד תחזוקה וליווי משפטי.

מאחורי כל תיקון כזה עומדת הבנה פשוטה אך חשובה:התחדשות עירונית לא יכולה לבוא על חשבון הקשישים – היא צריכה לכלול אותם.